北京楼市：板块将持续分化这些的地段的房子千万别碰

  我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  提问：最近两年的投资逻辑变化很大，很多过去不买的CEO盘涨得很好，像杭州这样过去房价不低的城市也成了投资风口，天津一落千丈，普通人怎么把握这样的变化买好房子呢？

  回答：逻辑，原理这么多东西，是不会变的。 变化的是微观，是具现化。 用火加热可以把菜炒熟，只是以前白领只有中式炒锅，现在流行西式烤箱。 由于限购限贷，由于好的商品房项目不断推陈出新，加上杭州这样的新一线城市有成功发展的平整新区（未来科技城，钱江新城，奥体钱江世纪城）。 结果是10年前的刚需，就是现在的改善次新。 过去只有老破小和刚需次新，大家只能在其中选择。 现在2016\/2017\/2018\/2019\/2020，每一年都有新产品迭代。 在2020年看2016的标杆次新，2016就是老产品。 不是CEO盘涨的很好，而是中高级购买力需求最旺盛的标的供不应求。 价值＜价格，就是笋盘。 产品优秀的，不等于CEO。

  提问：房姐您好，我想买入望京学区房一套，目前有万象新天一区97平南北双通透无电梯两居，户型好居住舒适，市值580万左右，但此房有200万贷款利率4.35，且去年因为地砖爆掉几十块装修花了近40万，目前手头资金500左右，我想问的是：1、不卖万象等明年资金到800左右再入一套望京2居；2、卖掉万象凑900万+买望京三居，3、不卖万象今年年底入望京一居。目前看了利泽西里和澳洲康都和大西洋新城，很喜欢澳洲的环境但一居户型不方正，看中宝星国际的一居户型好，大西洋新城G区的一居不错但价格高，目前区域锁定但方案摇摆不定，有时候想买个一居或小两居孩子上学用，有些时候又想一步到位换三居改善居住，家有夫妻两人加三年级小孩，还有一个老人同住，老公互联网从业人员工作在望京，目前年入一百万➕，明年还有一批股票到手资金可能会到800-900，因为目前收入已是职业巅峰所以老公不想增加贷款压力，预期未来会有经济萧条期担心贷款压力大影响生活，所以再买一套无论哪个方案都只想全款，不知道该买个小的孩子上学，还是卖了买一个三居改善到位，望房姐指点迷津，谢谢！

  回答：从自住和资产增值角度，一步到位更合适，望京是一个天花板比较高的板块，买入一个三居远比万象+一居的房产配置更优。我建议可以少量贷款，即使未来收入减少 月供也不会压力很大。但900总价的3居和1200的三居是有质的区别，你们可以考虑下

  提问：房姐好，我的情况买房有点吃力，请美丽的房姐解惑，北京买房属二套 【首付】需变卖老家白沟的一套还没有房本的房子，目前市值因还没下房本最多100w，抛除贷款28w，月供2200，还得压尾款到过户时才能给，也就能剩60w左右，加上手里的40w凑100，房子在中介挂了三个月了。现在住的是燕郊嘉都小区的房子，市值140w，贷款68w，月供4000，户口挂在房子上，起初是预备孩子上学用，还没想好出售，如果也卖掉，首付能到160左右 【规划】房子购买三五年内可先出租，同时也为积分落户加下分值，还应该要考虑学校问题，孩子一岁半，我想在孩子上学前能把分数累计到能拿到户口的状态。 【准备工作】我和爱人月收入30k，已经看过朝阳的石佛营，甘露园的老公房，常营的丽景园、住欣家园、苹果派、管庄北二里及定福庄附近的老房子，亦庄的小康家园、贵园南里、泰河园几个回迁房，顺义县城15号地铁沿线及后沙峪的房子，大兴黄村的老房子，靠近市区的能买的起的都是一居室，如果考虑5口人同住是住不了的。 请房姐支招，1.选哪个区？2.买不到两居，朝阳的四五十平的一居可以么？3.白沟的和燕郊的房子怎么取舍？4.如果兼顾学校，按照我的情况哪个小区更值得推荐？5.如果考虑积分落户选城六区外哪个位置？谢谢房姐！

  回答：1. 可选择不多 建议看朝阳、昌平，兼顾学区 可以了解一下 方庄的方X园、 望京花家地X里小两居，回龙观的矩阵小区也能淘到小两居，还有西坝河板块也可以淘下。一居户型不错能改二居的也可以入。 2. 你首付较少，建议白沟和燕郊都出掉，160左右的首付看上面推荐的板块 3. 建议选择回龙观

  提问：智慧与美丽并存的房姐，你好！首次提问，潜水了几个月，一直都在按照你的购房攻略在看房子，目前我的情况是，夫妻不是北京户口，子弹250，月供最多能承受2w，小孩不到一岁，想买个跟的上大盘的自住的房子，通勤优先，带点学区。由于我在外地已经购房，结婚时考虑到后期会到北京购房，虽然结了婚有了小孩，但是和老婆未领结婚证，我老婆在北京已经交了7年的社保的问题，不知道，我们这样的一种情况，她有没有在北京SFSD的资格？问题2.望京花园，84平的西北向很低楼层的，535的价格入手，合适吗？问题3.南三环马家堡的明日嘉园和旭日嘉园，这两个小区的房子，能够跟上大盘吗？4.晨光嘉园和南三环明日嘉园，旭日嘉园，通惠家园，望京板块，该如何明智的选择？5.我们这个首付，您还有哪些地方推荐，能够推荐饭具体小区更好，（回龙观板块离我们工作的地方太远，我们就没考虑），麻烦美丽的房姐在百忙之中抽出一点时间，帮忙解答一下。

  回答：1. 你老婆名下没有贷款就有SFSD资格 2. 望京花园可以入，属于市场价。 3. 首选望京其次马家堡，还可以看下望京的南湖东园二区

  提问：房姐你好！一直看望京、酒仙桥、朝青区域。根据预算最后聚焦在望京花园东区、卡布基诺、国美第一城2、3期，三个小区的优劣势，能给出专业的指导和分析吗？

  回答：酒仙桥位置和环境都一般，先排除掉。望京花园的学区和周边的环境要好过国美，国美的物业比较一般，但国美的价格相比望京花园低一点，还有优势就是房龄新一些，但是望京花园本身也带电梯，不算太旧，另外望京板块的天花板会更高。推荐优选望京花园备选国美第一城

  提问：今年有北京购房资格，在武汉中心城区已有多套住房和商铺，有资金1000-3000万，想保值或升值1.北京还值得购买住宅？无自住需求。2.北京有哪些区域和楼盘？3.新房还是次新房？是否能推荐楼盘和户型面积。4.已看过新房：西府大院，丽都悅府，壹亮马，懋源璟岳，西钓鱼台御玺等；次新房看过使馆壹号院，谢谢！

  回答：1. 北京的住宅当然值得购买 2. 投资重点看朝阳 望京、双井、朝青等板块次新盘 3. 推荐楼盘 东湖湾、保利中央公园、臻园、橄榄城 等

  提问：房姐您好！新人首问，置换房子，请您指点，费心了！京籍家庭现有（1）西城70年代公房2室1厅楼层朝向均好，学区好（2）海淀牡丹园新世纪初公房塔楼东北3室1厅 （3）天通西苑一区电梯顶复两百大几十米 （4）朝阳和平街70年代公房半地下3室1厅 想一换一尽量少添些，总价在一千左右最好。当前目标（1）京师园小三居 （2）罗马花园唯一周正的180平米左右3室1厅 （3）新荣家园140多周正3室1厅（东北，西北） 置换的线套您看用哪套置换更合理以及3套目标房源哪套更合适，麻烦您给点评一下并给个排序。或我所关注地区您有什么推荐，要求近地铁。谢谢啦！ （另：和平街半地下您说是找机会出手，还是暂且收着租金。不知今后能否有动迁或重建的希望） 盼尽快回复，多谢！

  回答：优先置换学区房，学区摊薄是大势，我们要不逆势而行。目标房源 优先推荐罗马花园，这是一个低单价的老破大，投资角度可以长持，用时间换价格。 和平街的半地下找机会出掉 这个类型涨幅普遍不行，除非租金不错。长持你要考虑机会成本

  提问：麻烦问房姐：外地有过公积金购买记录，目前想在北京地铁六号线的车公庄、车公庄西、白石桥南附近买房，现金约500万，拟贷款150-200万，要求两居室，60-70平米左右。问题：不知是买西城还是海淀，有没有推荐的环境较好的小区?(小孩已在西城上小学，小学位置在官园桥附近) 谢啦。

  回答：你好，车公庄附近，可优先考虑展览路的两居，也可优先考虑建设部大院的两居。 新街口西里X区那些回迁房，如意里，城建小区。 官园看看冠英园、柳巷15号院。

  提问：房姐，你好，上次新人首问没有正真获得答复。再次向您请教。我有一套世茂宫园的房子。240平米。市价大约1750到1800。因为小孩上学想置换到万柳或者五道口。去上中关村三小或二小。有两个问题，第一，如果我从世茂公园置换到万柳或五道口，这样的置换从投资的角度上来说是合理的吗？第二，如果合理，你能给推荐一下小区吗？第三，大房子单价低，自住舒适，但再出售难，您建议买多大面积？我最后看上的都是200平米朝上的，但是担心以后想卖时很久卖不掉。感谢您的指点。

  回答：你好，“万柳”位于北京市海淀区，颐和园东南、京密引水渠东，临近北京大学、清华大学、人民大学。区域周长10公里，总占地面积480公顷，内有万泉庄、六郎庄（也称柳浪庄），故而得名万柳。 这一切，当然得益于它优良的风水和得天独厚的自然环境。 在风水学中，“左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武”被认为是上风上水的绝佳之地。而对照到北京四环内，具备这种上等风水的板块就是西北角的万柳。 西四环内、昆玉河畔，三山五园环伺，离颐和园咫尺之遥，是京城著名的风水宝地。此外，在片区北边，有一个占地2700亩的万柳高尔夫俱乐部，球场闹中取静，在都市的繁华和自然美景间开辟出了一块与众不同的高球乐土。 万柳板块大多数都是2000年之后的次新盘，品质好，区位好，再加上产业和优质学区的加持，所以一直是楼市上行期的领涨先锋。 众所周知，在上一轮大周期中，北京楼市是从2016年9月左右开始启动的，而万柳板块从2016年初就开始上涨了，到2017年3月，板块内楼盘几乎全部翻倍。 而在2017年3月到现在，万柳板块也是全北京跌幅最小的板块。 由此可见，楼盘自身品质、学区，对它的保值、增值均有着较大影响，这一些因素完全超越了地段和配套。 考虑自住+学区，一步到位建议优先入手万柳。

  提问：房姐您好，新人首问：手里现有子弹800，5月能回笼500。现有北五环外润泽三居145平一套，目前和老人同住，京户。想购入太阳公元的房产做2022小学入学用。方案1:直接购88平2居（单价贵，但出房选择多）。方案2:置换太阳公元137平3居（总价高，出房少）。哪个方案更好？

  回答：你好，论抗跌性，一定是大户型更好。 上一波跌幅中太阳公元的小户型跌的更多。大户型因为品质好跌的反而少。 建议第一先考虑大户型。

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