【48812】北京楼市：被限购撕裂的北京楼市未来5年依然是盈利期

  我是北京房姐，资深房产出资专家。现在已为10000+人供给买房最佳解决计划。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清脑筋！房姐归于实战派只说对你最有用的操作和主张。

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  发问：房姐，有问题讨教，最近在卖房，请问房主自荐需求写吗？有哪些必需求分外留意的？请辅导

  答复：假如房子有亮点能够写上 卖房的几个根本共通准则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到盘绕片区，小区的精耕中介，包含一些零星的个人中介，老司机。 最终再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做试验。 2.视状况捯饬一下房子，用心拍一组相片（广角镜头），把长处好好理一遍做成案牍，线.中介能够先放出话，成交暗里有红包。 依据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，保持日常打赏，让中介了解你的诚心。大头红包在成交。 这儿留意，必定不能够告知大中介，你要急卖。 4.尽量会集一个时间约看，再找朋友托看。看房时分你在，观观察房人。 5.假如同小区有朋友，能够挂一个相对高价帮你托高。

  发问：有北京市团体户口，在深圳作业，社保现在在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住所，已还完借款，还有一套公寓在老婆名下，有商业借款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或许两居，计划把户口落在房子上成为户主并有个还能够的学区，首付钱大约200万左右，想请问房姐，（1）北京购房资历除了户口之外还需求社保么，不知道我是不是具有；（2）假如有资历的话是否是按第一套来算，按上述首付，要求，有个还能够学区，请房姐引荐下楼盘，看哪些较为适宜。谢谢！

  答复：北京市的什么户口？ 北京户口即北京户口，校园团体户口即校园团体户口。 有北京户口，买房不再需求其他资历。 家庭名下北京无房，全国范围内没有过按揭借款记载，北京公积金查不到借款，最近一年没有离婚记载的，按揭归于首房首贷。 北京首套按揭利率5.3，成数6成，典当利率4-5，成数6-75成。 首房首贷已无明显的优势。 除了现金200万，不清楚你其他房产的负债率，这儿涉及到更多资金的调用。

  发问：求助房姐！ 最近一直在踩盘，原本是想买改进平层，因为爱高客厅的户型，看房过程中偶然间发现了几个不错的复式。 A，大西洋新城A区B区，带电梯的复式，顶层非顶层都有，面积大，精装。自己DIY能力强，房子的可改造余地大，适宜寓居。但房龄99年前后，小区环境较一般。忧虑小区变成老破大将来欠好出手，忧虑即便经过自己改造的确升值了，也赶不上小区全体价值降低。 B，天鹅湾小复式，电梯小区较新，顶层非顶层都有。但小区内户型品种极端多，小户型，巨细平层，巨细复式……并且小区密度很高。 问题： 1，A大西洋ABC区能买吗？多少钱适宜？老破大会不会砸手里？是不是买房买老破小和大次新才是最佳的挑选？ 2，B天鹅湾这种户型极多的小区，是长处仍是缺陷？同小区是不是复式不如平层好卖？

  答复：大西洋引荐看D区，长周期看老破大的涨幅并不低，因为部分折价 淘笋的概率更大。老破小的接盘人群有限，所以只要中心板块的有价值，偏远地区不考虑。 户型多样的的话，寓居人群会有点杂 自住视点是晦气，但不影响增值预期，同小区 平层复式

  发问：刚参加星球，请问限竞赛房是什么概念，值得买吗，有什么优缺陷？ 旧宫的限竞房楼盘5.8W，133平，自住，值得下手吗？假如不值得，又是什么原因呢？谢谢

  答复：限竞房，拍地有价格上限约束，超越部分需求开发商自我克制。 以及存案价格有约束，归纳起来导致限竞房出品歪曲，为了保本，开发商不得不偷工省料，宣扬与实践距离较大，现在限竞房产生维权事情概率根本在100% 别的，限竞房5年不能出售，加上大多期房还有2-3年，实践7-8年不能出售。 在此期间，不管房价涨多少，业主也没有操作的权力，所谓套8年起。 能量是守恒的，想要占便宜，就要吃更大的亏。

  发问：新人首问！房姐您好！我现在新婚，爱人京户，无孩。家庭在京已有一套房。现在想考虑买二套房。预备卖一套武汉的学区房，凑到子弹200w-250w。请房姐点拨一下迷津，引荐看北京是否有适宜的楼盘或区域（标的400-450）。期望是成长性更快的盘兼具好的流动性。往后想要再逐渐置换到西城。现在我在广安门外片区看了远见名苑开间，48平米，西城的中等学区，无燃气，报价425万。请问能够下手吗？还有更引荐的区域吗？别的我还在深圳有首房首贷的资历，在武汉也能经过爸爸妈妈名额出资。请问这种状况下是买北京买深圳仍是在武汉买成长性更快？

  答复：1. 深圳新政今后成交量现已腰斩，未来2年也大约率阴跌，大涨后必定有波回调，现在没必要去接盘 2. 武汉400-450的标的归于终极改进盘了，可挑选的并不多也不适宜出资，除非拆成两套200+的标的，要点看东西湖板块 3. 你的需求是期望成长性更快，西城老破小除了学区特点，没有寓居价值的，板块现已固化更没什么成长性，你短期也没有学区需求，入西城学区并不适宜，赌学区房的涨跌 根本不可控，挑选上不明智。500内选筹 引荐看 亦庄、常营 4. 城市首选北京 次选武汉

  发问：请问怎样点评星河湾这个小区，在改进型住所里价格好像不贵，现在值得下手吗？里面的好户型，您觉得什么价位能够下手？

  答复：你好，星河湾全体大盘质量均衡，配套完善，周围自带公园，内部私密感更强。可是总价起步2000w+，面积都是300+，是置换的顶端一拨商场。 所以流动性不高，当时也没什么时机出来套利的标的。 价格还算合理，适宜无处安放的大资金，老成持重放一套。 单价7.5左右可优先考虑，年末可能会碰到业主降价促销，有捡漏的时机。

  发问：最近两年的出资逻辑改变很大，许多曩昔不买的CEO盘涨得很好，像杭州这样曩昔房价不低的城市也成了出资风口，天津一泻千里，一般人怎样掌握这样的改变买好房子呢？

  答复：逻辑，原理这么多东西，是不会变的。 改变的是微观，是具现化。 用火加热能够把菜炒熟，仅仅曾经白领只要中式炒锅，现在盛行西式烤箱。 因为限购限贷，因为好的商品房项目不断移风易俗，加上杭州这样的新一线城市有成功开展的平坦新区（未来科技城，钱江新城，奥体钱江世纪城）。 结果是10年前的刚需，便是现在的改进次新。 曩昔只要老破小和刚需次新，我们只能在其中挑选。 现在2016\/2017\/2018\/2019\/2020，每一年都有新产品迭代。 在2020年看2016的标杆次新，2016便是老产品。 不是CEO盘涨的很好，而是中高级购买力需求最旺盛的标的求过于供。 价值＜价格，便是笋盘。 产品优异的，不等于CEO。

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